अपने घर में HOA कैसे बनाएं
अनेक वस्तुओं का संग्रह / / April 06, 2023
उन मालिकों के लिए विस्तृत निर्देश जो स्वतंत्र रूप से एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का प्रबंधन करना चाहते हैं।
HOA क्या है और इसकी आवश्यकता क्यों है
गृहस्वामी संघ (HOA) एक गैर-लाभकारी संगठन है जो बनाया था एक अपार्टमेंट इमारत का प्रबंधन करने के लिए अनिश्चित काल के लिए, एक बैंक खाता और एक मुहर है।
होआ जवाब इसके रखरखाव, संचालन, मरम्मत के साथ-साथ इसके निवासियों को सार्वजनिक सेवाओं के प्रावधान के लिए। इन मुद्दों को बोर्ड और साझेदारी के अध्यक्ष द्वारा निपटाया जाता है।
सबसे महत्वपूर्ण मुद्दे हल हो गए हैं सभी निवासियों की भागीदारी के साथ। उदाहरण के लिए, सामान्य बैठकों में वे अनिवार्य भुगतानों की राशि, ऋण प्राप्त करने, संपत्ति की मरम्मत के लिए वार्षिक योजना आदि पर चर्चा करते हैं। निर्णय को अपनाया गया माना जाता है मतदान किया साझेदारी के कम से कम दो तिहाई सदस्य।
HOA के पंजीकरण के बाद, मालिकों के लिए नए अवसर खुलते हैं: उदाहरण के लिए, आप किराए पर ले सकते हैं बेसमेंट और सीसीटीवी कैमरों की स्थापना में प्राप्त धन का निवेश, ऊर्जा कुशल प्रौद्योगिकियों और नहीं केवल। या एक प्रमुख ओवरहाल के लिए ऋण लें, ताकि HOA के खाते में आवश्यक राशि जमा होने तक प्रतीक्षा न करें।
एक घर में केवल एक ही साझेदारी का आयोजन किया जा सकता है। वहीं कई घर पार्टनरशिप में आ सकते हैं।
कैसे एक HOA क्रिमिनल कोड से अलग है और क्या चुनना है
एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन का एक और अधिक लोकप्रिय रूप एक प्रबंधन कंपनी (एमसी) की भागीदारी है। तो, मास्को क्षेत्र में अब 88% आवास के लिए मिलना निजी या नगरपालिका संगठन, 12% के लिए - HOA।
यूके नए घरों के लिए विशेष रूप से प्रासंगिक है, जहां के निवासियों को अभी तक एक-दूसरे को जानने का समय नहीं मिला है। समय के साथ, जब समुदाय बनना शुरू होता है, तो मालिक, यदि वे चाहें, तो क्रिमिनल कोड को HOA में बदल सकते हैं। हालांकि पार्टनरशिप हो सकती है किराये पर लेना एक ठेकेदार के रूप में प्रबंधन कंपनी।
HOA के विपरीत, यूके एक व्यावसायिक संगठन है।
इसकी गतिविधियों को लाइसेंस दिया जाता है, और कार्य का दायरा निर्धारित किया जाता है संधि पांच साल तक। प्रबंधन कंपनी या तो स्वतंत्र रूप से घर की सेवा करती है, या अन्य कंपनियों को आकर्षित करती है। और वह अपार्टमेंट मालिकों (या HOAs, यदि अनुबंध साझेदारी के साथ संपन्न हुआ है) को किए गए कार्य की रिपोर्ट भी प्रदान करती है।
शासन के दोनों रूपों के फायदे और नुकसान हैं। HOA का लाभ यह है कि सभी प्रतिभागी घर के प्रभावी प्रबंधन में व्यक्तिगत रूप से रुचि रखते हैं और लाभ के बारे में सोचे बिना ठेकेदारों को चुन सकते हैं।
साझेदारी के धन के खर्च को नियंत्रित करना भी आसान है: घर के लिए इसका एक चालू खाता है। नतीजतन, कोई भी मालिक, यदि वांछित हो, तो वित्तीय लेनदेन की जांच कर सकता है। दूसरी ओर, प्रबंधन कंपनी के पास एक साथ कई घरों का खाता हो सकता है, जो इसके प्रबंधन के अधीन हैं।
उसी समय, HOA को निवासियों से उच्च स्तर के स्व-संगठन की आवश्यकता होती है। साझेदारी स्वतंत्र रूप से सभी इंजीनियरिंग प्रणालियों और उसके प्रतिनिधियों की जिम्मेदारी लेती है आपूर्तिकर्ताओं के साथ संवाद करें, उनके साथ विवादों का निपटारा करें, और बीच के विवादों को भी सुलझाएं मालिकों। घर में हमेशा ऐसे लोग नहीं होते हैं जो सक्षम रूप से इन मुद्दों से निपट सकें।
साथ ही, यूके एक ऐसा संगठन है जो, एक नियम के रूप में, पेशेवर रूप से प्रबंधन में लगा हुआ है। इसके प्रतिनिधियों के पास आमतौर पर पहले से ही सही आपूर्तिकर्ताओं का अनुभव और संपर्क होता है। वह उनके साथ सभी संचार का ख्याल रखती है। यदि प्रबंधन कंपनी पर्याप्त योग्य नहीं है, तो यह हो सकता है परिवर्तन.
इस तालिका में, हमने HOA और UK के मुख्य गुण और दोष एकत्र किए हैं:
होआ | यूके | |
पेशेवरों |
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विपक्ष |
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सामान्य तौर पर, कुछ साल पहले की तुलना में आज एक HOA का प्रबंधन करना आसान है। इस समय के दौरान, ऐसी सेवाएँ बाज़ार में आ गई हैं जो कई कार्यों को आउटसोर्स कर सकती हैं, जैसे लेखांकन, संपर्क केंद्र का आयोजन, और आपातकालीन सेवा।
इसलिए एचओए के अध्यक्ष को निवासियों के अनुरोधों का स्वतंत्र रूप से जवाब नहीं देना होगा यदि उनका पाइप फट गया है। यहां तक कि मतदान के साथ मालिकों की बैठकें भी दूर से आयोजित की जा सकती हैं।
सबसे अच्छा विकल्प एक ऐसी योजना हो सकती है जिसमें HOA एक प्रबंधन कंपनी को एक ठेकेदार के रूप में काम पर रखता है। यह घरेलू नियंत्रण के दो रूपों के फायदों को मिलाएगा। उसी समय, प्रबंधन कंपनी एक "सेवा" बन जाती है और मालिकों से "ऊपर" नहीं होगी, बल्कि HOA के साथ समान क्षैतिज साझेदारी में होगी।
एचओए कैसे बनाएं
यदि आप सर्जक हैं, तो निवासियों के साथ संवाद करना महत्वपूर्ण है, यह समझने के लिए कि क्या वे बदलाव चाहते हैं, एचओए के काम की विशेषताओं के बारे में बात करें। आमतौर पर घरों में पहले से ही व्हाट्सएप या टेलीग्राम में सामान्य चैट होती है - उनमें आप अपने पड़ोसियों के मूड का आकलन कर सकते हैं, उन्हें ढूंढ सकते हैं जो आपके विचार का समर्थन करेंगे।
घर चलाने की लागत की गणना करें
यदि आप सकारात्मक प्रतिक्रिया देखते हैं, तो आप खर्चों की गणना के लिए आगे बढ़ सकते हैं। यह समझना जरूरी है कि घर में कौन से इंजीनियरिंग सिस्टम हैं, उन्हें बनाए रखने के लिए कौन से मास्टर्स की जरूरत है, उनकी सेवाओं की लागत कितनी है, क्या जरूरत है मरम्मत अब।
आपको लिफ्ट, आपातकालीन और प्रेषण सेवाओं, लेखा, चौकीदार, प्लंबर, इलेक्ट्रीशियन, इंजीनियरों की आवश्यकता होगी। एमसी द्वारा आपके एचओए को सौंपे जाने से पहले यही विशेषज्ञ घर की जांच करेंगे।
जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, आज अधिकांश सेवाओं को आउटसोर्स किया जा सकता है।
यह आसान और सस्ता है, क्योंकि आपको लोगों को राज्य में रखने और प्रक्रिया को स्वयं व्यवस्थित करने पर पैसा खर्च करने की आवश्यकता नहीं है। इसके अलावा, अस्थायी कर्मचारियों को इस तरह से जोड़ना आसान है - उदाहरण के लिए, यदि सर्दियों में बहुत अधिक बर्फ होती है और अधिक चौकीदारों की आवश्यकता होती है। बाजार में ऐसी सेवाएं हैं जो इन सभी मुद्दों का ध्यान रख सकती हैं, उदाहरण के लिए, गोरसर्व.
इसके अलावा, HOA निवासी के मोबाइल एप्लिकेशन को कनेक्ट कर सकता है और मालिकों के साथ संचार को आसान बना सकता है। इसमें आप आवेदन स्वीकार कर सकते हैं, जनमत सर्वेक्षण करा सकते हैं, विज्ञापन दे सकते हैं और काउंटरों से डेटा प्राप्त कर सकते हैं। यह, अन्य बातों के अलावा, रसीदों की कागजी प्रतियों को छोड़ने की अनुमति देगा - अपार्टमेंट के मालिक ऑनलाइन बिलों का भुगतान करने में सक्षम होंगे। औसतन, इस तरह के कार्यक्रम में प्रति माह प्रति अपार्टमेंट 3-10 रूबल खर्च होते हैं।
अंत में, आप अपनी गणना में लागत शामिल कर सकते हैं बीमा अनुबंध तीसरे पक्ष की संपत्ति को हुए नुकसान के लिए मकान मालिकों की जिम्मेदारी। इसका मतलब यह है कि यदि निवासियों में से किसी के अपार्टमेंट में बाढ़ आ जाती है या किसी के बिजली के तारों में आग लग जाती है, तो मरम्मत की लागत को कवर किया जाएगा बीमा.
एक पहल समूह बनाएँ
यह HOA के निर्माण के लिए अधिक से अधिक स्वामियों को आकर्षित करने में मदद करेगा। इसमें लोगों की संख्या और इसके सदस्यों के कर्तव्यों की आवश्यकताओं को कानून में नहीं लिखा गया है।
आमतौर पर समूह बैठक के आयोजन में मदद करता है, मालिकों को इसके आयोजन के बारे में सूचित करता है और जिम्मेदार व्यक्तियों के लिए उम्मीदवारों का चयन करता है। इसके सदस्य अपार्टमेंट में भी घूम सकते हैं और निवासियों को HOA के लाभों के बारे में बात कर सकते हैं। आप ऐसे सहायकों को घर पर पहले से उल्लिखित चैट में पा सकते हैं।
एक मसौदा HOA चार्टर तैयार करें
साझेदारी का चार्टर मुख्य घटक दस्तावेज है जो संगठन की गतिविधियों को नियंत्रित करता है। मालिकों की एक आम बैठक में HOA बनाने के निर्णय के तुरंत बाद इसे लिया जाता है। ड्राफ्ट संस्करण पहले से तैयार करना बेहतर है। आप इंटरनेट पर ऐसे दस्तावेज़ का एक नमूना पा सकते हैं।
एसोसिएशन के लेखों में निम्नलिखित शामिल होना चाहिए: जानकारी:
- एचओए का स्थान। पर्याप्त संकेत देना निपटान (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 54 के अनुसार)।
- इसकी गतिविधियों का विषय और उद्देश्य।
- HOA में सदस्यता के उद्भव और समाप्ति की प्रक्रिया।
- साझेदारी के प्रबंधन निकायों की संरचना और क्षमता, लेखा परीक्षा आयोग, उनके द्वारा निर्णय लेने की प्रक्रिया।
- अन्य जानकारी जो कानून का खंडन नहीं करती है। उदाहरण के लिए, निवासियों को सामान्य बैठकों और एचओए के काम के परिणामों के बारे में सूचित करने का एक तरीका। आप यह भी निर्दिष्ट कर सकते हैं कि अध्यक्ष को सामान्य बैठक में मालिकों द्वारा चुना जाता है या केवल बोर्ड के सदस्यों को उनकी संरचना से चुना जाता है।
एक महत्वपूर्ण बिंदु: चार्टर में न केवल HOA के नाम का उपयोग करना आवश्यक है, बल्कि TSN - संपत्ति के मालिकों की साझेदारी भी है। यह शब्द हाउसिंग कोड से नहीं, बल्कि से है रूसी संघ का नागरिक संहिता, और यह उस पर है कि कर निरीक्षणालय निर्देशित है।
टीएसएन अचल संपत्ति प्रबंधन का एक अपेक्षाकृत युवा संगठनात्मक और कानूनी रूप है, जो न केवल अपार्टमेंट इमारतों को कवर करता है, बल्कि विशेष रूप से बागवानी संघों को भी शामिल करता है।
यहाँ चार्टर के शब्दों का एक प्रकार है: “साझेदारी एक गैर-लाभकारी कॉर्पोरेट है एक साझेदारी के रूप में, संपत्ति के मालिकों की साझेदारी के रूप में स्थापित एक संगठन मकान मालिक।"
मालिकों की एक बैठक आयोजित करें
HOA निवासियों के निर्माण पर अंतिम निर्णय स्वीकार करना आम बैठक में। पहल करने वाले को घटना से 10 दिन पहले मालिकों को इसके बारे में सूचित करना चाहिए। सभी को भेजना है आदेशित पत्र या हस्ताक्षर के तहत व्यक्तिगत रूप से नोटिस दें। इसके अलावा, यह घर में घोषणाओं को पोस्ट करने और सामान्य व्हाट्सएप या टेलीग्राम चैट में कई बार बैठक के बारे में लिखने के लायक है।
यह कानून में वर्णित नहीं है, लेकिन भविष्य में निवासियों के दावों से बचने में मदद करेगा।
पहली आम बैठक में, सबसे पहले एक सचिव चुना जाता है जो करेगा शिष्टाचारघटना के अंत में। फिर वे चर्चा करते हैं कि साझेदारी की आवश्यकता क्यों है, घर के प्रबंधन की व्यवस्था कैसे की जाएगी और टैरिफ कैसे बदलेंगे। उसी बैठक में, HOA के चार्टर को आमतौर पर अपनाया जाता है। आपको एक मतगणना आयोग की भी आवश्यकता होगी, जो मतों की गिनती करेगा। इसके लिए सख्त आवश्यकताएं नहीं.
बैठक करना कर सकना पूर्णकालिक, अंशकालिक और अंशकालिक रूप में। किसी भी स्थिति में घर के निवासियों को मतपत्र भरकर लिखित में मतदान करना होगा। उनमें, मालिक अपना पूरा नाम, पासपोर्ट डेटा, पता, कमरा नंबर, उसका क्षेत्र, का संकेत देते हैं। शेयर करना स्वामित्व के अधिकार में, प्रत्येक मुद्दे पर निर्णय ("के लिए", "विरुद्ध", "अनुपस्थित"), दिनांक, हस्ताक्षर और प्रतिलेख डालें।
- आमने-सामने के रूप में, मालिक सामयिक मुद्दों पर चर्चा करने और मतदान करने के लिए एक स्थान पर एकत्रित होते हैं।
- अनुपस्थित फॉर्म के मामले में, निवासी पूर्ण मतपत्र भेजते हैं या उन्हें अधिसूचना में बताए गए पते पर एक विशिष्ट तिथि पर भेजते हैं।
- अंशकालिक रूप प्रदान प्रमुख मुद्दों और अनुपस्थित मतदान पर एजेंडे और निर्णय लेने की आमने-सामने चर्चा की संभावना।
आप विशेष सेवाओं की मदद से ऑनलाइन मीटिंग भी कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, जीआईएस आवास और सांप्रदायिक सेवाएं. घर के सभी निवासियों को इसमें आमंत्रित करने के लिए, आपको मालिकों के रजिस्टर की आवश्यकता होगी। आप इसे यूके से अनुरोध कर सकते हैं। अगर कंपनी जानकारी देने से इनकार करती है, तो आप अदालत जा सकते हैं - हालाँकि, जैसी सेवाओं से रजिस्ट्री का आदेश देना आसान है रजिस्टर.नेट.
यह महत्वपूर्ण है कि बैठक के बाद के प्रोटोकॉल पर उन सभी निवासियों द्वारा हस्ताक्षर किए गए थे जिन्होंने HOA के निर्माण के पक्ष में बात की थी, - कम नहीं है परिसर के मालिकों के वोटों की कुल संख्या का 50% + 1 वोट।
एक बोर्ड और अध्यक्ष चुनें
आमतौर पर, HOA बनाने के निर्णय के तुरंत बाद, उसी सामान्य बैठक में, मालिक बहुमत से बोर्ड और अध्यक्ष का चुनाव करते हैं। बोर्ड के सदस्य यह भी खुद तय कर सकते हैं कि किसे लेना है प्रमुख स्थिति, यदि यह चार्टर में निर्दिष्ट है।
अध्यक्ष प्रबंधन निर्णय लेगा और सचिव के साथ मिलकर मतगणना आयोग का हिस्सा बन सकता है, बोर्ड मुख्य कार्यों के कार्यान्वयन में उसकी मदद करेगा। अध्यक्ष के कार्यालय का कार्यकाल मालिकों के निर्णय पर निर्भर करता है।
यदि HOA के सदस्य जिम्मेदार व्यक्तियों से असंतुष्ट हैं, तो वे उन्हें नई आम बैठक में बदल सकते हैं।
बोर्ड पर विषम संख्या में लोगों को चुनना बेहतर है - 5 या 7 लोग। अगर घर छोटा है, तो तीन काफी हैं। इस मामले में, ऐसी कोई स्थिति नहीं होगी जब बोर्ड के सदस्यों के वोट समान रूप से विभाजित हों - उदाहरण के लिए, अध्यक्ष चुनते समय।
निवासियों के निर्णय से, बोर्ड के सदस्यों को उनके काम के लिए पारिश्रमिक का भुगतान किया जा सकता है, लेकिन व्यवहार में यह अध्यक्ष के लिए अधिक प्रासंगिक है - वह प्रबंधन पर सबसे अधिक समय व्यतीत करता है। पारिश्रमिक की राशि ठानना HOA के सदस्यों की एक आम बैठक में मालिक। साथ ही, बोर्ड और अध्यक्ष दोनों मुफ्त में काम कर सकते हैं - यहां कोई विधायी प्रतिबंध नहीं हैं।
एचओए की भी जरूरत है चुनना लेखापरीक्षा समिति अपने सदस्यों में से। ये लोग साल में कम से कम एक बार साझेदारी की वित्तीय गतिविधियों की जांच करते हैं और चेक के परिणामों पर निवासियों को एक राय प्रदान करते हैं। यदि दस्तावेज़ीकरण के बारे में प्रश्न हैं, तो यह विषय सामान्य बैठक में उठाया जाता है।
HOA को कर कार्यालय में पंजीकृत करें
होआ दर्ज कराई घर के स्थान पर एक कानूनी इकाई के रूप में। आप "गोसुलुगी" के माध्यम से भी दस्तावेज जमा कर सकते हैं। आपको एक P11001 आवेदन संलग्न करना होगा, पासपोर्ट, चार्टर की एक प्रति, बैठक के कार्यवृत्त।
यदि आप व्यक्तिगत रूप से दस्तावेज़ जमा करते हैं, तो आपको 4,000 रूबल का शुल्क देना होगा। इलेक्ट्रॉनिक रूप से सबमिट किए जाने पर, भुगतान नहीं.
आवेदन में साझेदारी दर्ज करते समय, TSN नाम का उपयोग करना महत्वपूर्ण है - जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, यह रूसी संघ के नागरिक संहिता से लिया गया है। यदि आप HOA को पंजीकृत करने का प्रयास करते हैं, तो कर प्राधिकरण आपको सबसे अधिक मना कर देगा, क्योंकि ऐसा संगठनात्मक और कानूनी रूप वर्तमान कानून द्वारा प्रदान नहीं किया गया है।
दुर्भाग्य से, अब नागरिक कानून के मानदंड आवास कानून के विपरीत हैं - रूसी संघ का हाउसिंग कोड एक प्रकार के संगठन (HOA) को इंगित करता है, जिसका रूप रूसी संघ के नागरिक संहिता द्वारा प्रदान नहीं किया गया है।
मालिकों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करें
HOA के सदस्य बनने के लिए, साझेदारी के निर्माण के लिए मतदान करने वाले मालिक लिखते हैं कथन किसी भी रूप में प्रवेश के बारे में।
सबसे अधिक संभावना है, सभी निवासी साझेदारी का हिस्सा नहीं बनना चाहेंगे। हालाँकि, बाकी के साथ, अलग-अलग समझौतों को समाप्त करना भी आवश्यक होगा, क्योंकि रूसी संघ के हाउसिंग कोड में कहाकि वे आवास के रखरखाव के लिए शुल्क का भुगतान करते हैं और सार्वजनिक सुविधाये इन दस्तावेजों के अनुसार।
इस तरह के एक समझौते के लिए कोई सख्त रूप नहीं है, मुख्य बात यह है कि घर और मालिक को समय पर भुगतान करने के लिए एचओए के दायित्वों को दस्तावेज़ में लिखा गया है। अनुबंध का अनुलग्नक आमतौर पर घर के रखरखाव के लिए भुगतान की राशि को इंगित करता है। आप इसके अनुक्रमण के लिए शर्तें जोड़ सकते हैं। एक समझौते के समापन की प्रक्रिया विनियमित दीवानी संहिता।
मालिक के पास दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने या उन बिंदुओं को नाम देने के लिए 30 दिन का समय होगा जो उसके अनुरूप नहीं थे। एक निवासी अनुबंध से इनकार कर सकता है, लेकिन उसे अभी भी सेवाओं के लिए भुगतान करना होगा - अनुलग्नक से अनुबंध तक की राशि और संसाधनों के लिए शुल्क पर ध्यान केंद्रित करना। उत्तरार्द्ध क्षेत्रीय ऊर्जा आयोग द्वारा स्थापित किए गए हैं।
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